隣の土地を購入したいとき、最も問題になるのは価格です。
隣地の購入で土地の資産価値がアップするようなケースでは、割高な値段で買っても損ではありません。
不動産の世界では、「隣の土地は借金をしてでも買え」などという格言があるくらいです。

隣地の適正価格はわかりにくいもの。
当事者が合意をすれば、相場の2倍で取引される場合もあります。
でも、必要以上に高く買わなくてすむように、上限値の考え方を知っておくことが大切です。

この記事では、隣地を購入することによる「増分価値」の考え方や、適正価格の見極め方をわかりやすく解説していきます。
隣地購入の流れと5つのポイントもご紹介するので、ぜひご参考にしてください。

1. 隣地購入で注意したいデメリット・リスクとは

隣地を購入したいと思うときは次の点にご注意ください。

1-1.値段が高くなりやすい

隣地購入の最大のデメリット・リスクは、値段が割高になりやすいことです。
購入によるメリットが大きいならば、多少は高めに買っても合理的ですが、適正価格の見極めは難しいです。
特に、購入者側から「買いたい」と打診したケースは交渉する過程で高値になりやすいです。
逆に、売り手側から「買ってくれませんか」と言われて交渉がスタートする場合でも、高くなる場合があります。
「隣の人なら、高めに買ってくれるのではないか」と期待して話を持ち掛けるからです。

「どうしても購入したいのだろうな」と思われる状況では、売却側は強気で交渉を進めてきます。
買いたい気持ちの足元を見られて、法外な値段での取引も見受けられます。
例えば、道路に2ｍ接道していないために建物を建築できない土地が隣地を購入すれば建物を建てられる土地になる、というようなケースです。

1-2.交渉がスムーズに進むとは限らない

通常の不動産売買ならば、売りたい不動産が存在し、それを購入したい人がアプローチします。
ところが、隣地購入では、「売ってください」あるいは「買いませんか」と言われて交渉が突然スタートするので、相手方が購入や売却を念頭に置いていない状態のことが多いです。
購入を打診してもなかなか回答が来なかったり、条件を合意するまでに時間がかかってしまうことは覚悟しておいたほうがよいです。
隣地購入では、運やタイミングも重要な要素です。

2. 隣地購入の適正価格の考え方

隣地購入の適正価格は、「割高な値段で買っても損をしないケース」と「割高な値段で買う必要がないケース」があります。
どんなときに、どのくらい高めの値段で購入してもよいのか見ていきます。

2-1.隣地購入メリットが大きいときは高めに購入しても損をしない

隣地の購入によって土地の条件が良くなるような場合は、割高な値段で購入しても損ではありません。
言い換えると、隣地購入によって土地の価値がアップしたり、土地を有効活用しやすくなる場合です。

具体的に言うと、次のような場合には隣地購入のメリットが大きいです。
・使いにくい形状の土地が整形地になるとき
・小さすぎる土地が隣地購入によって使いやすい面積になるとき
・道路に２ｍ以上接道しない土地が隣地購入で接道義務を満たすとき
・隣地購入すれば角地になるとき

上記のように、客観的に大きなメリットがあるような状況では、周辺の土地の相場よりも割高な値段での取引が増えます。
隣地の所有者から見てもメリットが明らかな場合は、いくらか高めに売りたいと考えて、強気の値段で交渉されるからです。
上記ほどの明らかなメリットがなくても、隣の土地を購入して駐車場や庭にしたいといった場合には、周辺相場よりも少しだけ色を付けた価格を提示すると交渉しやすくなります。

2-2.適正価格の計算方法

隣地購入の適正価格は、合理的に計算することができます。
まず、隣地を購入することによる価値の上昇を「増分価値」と呼びます。

増分価値＝隣地購入後の全体の価格－（自分の所有地の価格＋隣地の価格）

次のような例で計算してみます。
Ａ　自己所有地の単独価格：600万円（道路に接する部分が1.5ｍのため再建築不可の土地）
Ｂ　隣地の単独価格：1,000万円
Ｃ　隣地購入後の全体価格：2,000万円

増分価値＝2,000万円－（600万円＋1,000万円）＝400万円

隣地の購入によって、全体で400万円、価値が増えます。
隣地購入の適正価格は、増分価値の一部を上乗せしたものになります。
隣地を第三者が購入する場合の相場は1,000万円ですが、増分価値が400万円なので、1,000＋400＝1,400万円まで出しても損はしません。
つまりこの場合、購入の限度額（上限値）は1,400万円になります。
ただし、相手に売る気がないけれど「どうしても隣の土地が欲しい！」というときは、限度額以上の値段を付ける必要があるかもしれません。

通常は、増分価値の全額を上乗せするのは合理的とはいえません。
実際には、上限値の1,400万円を念頭に置きながら、交渉していくことになります。
「通常の相場は1,000万円ですが、隣の土地なので1,200万円でいかがですか？」などと話を進めるわけです。
でも、1,000万円から1,400万円の間のどこで交渉すればよいのか、非常に迷うことになります。
交渉が長引いてしまうケースも珍しくありません。

2-3.隣地購入の適正価格を不動産鑑定士に依頼すると？

隣地購入の適正価格の算出を不動産鑑定士に依頼した場合には、まず増分価値の有無を分析し、増分価値が認められなければ通常の相場（正常価格と呼びます）が評価額になります。
増分価値が認められるときは、その何パーセントを上乗せすべきか判断していきます。
増分価値の何パーセントを上乗せするのか査定することを、「増分価値の配分」と呼び、複数の査定方法があります。
配分方法には、総額比・単価比・面積比・買入限度額比といった手法があり、鑑定士が適切な方法を選びます。

配分方法のうち、最も良く使われる「総額比」で計算してみましょう。
総額比とは、それぞれの土地の総額の比によって配分する方法です。
Ａ地とＢ地の総額比は、600万円と1,000万円なので、次のように計算します。
総額比による配分率＝1,000万円÷（600万円＋1,000万円）＝0.625
400万円（増分価値）×62.5％＝250万円
よって、1,000万円＋250万円＝1,250万円が隣地購入の適正価格ということになります。

なお、隣地購入の合理的な価格のことを、不動産鑑定士は「限定価格」と呼びます。
鑑定士に「限定価格」の評価を依頼すると、隣地所有者から足元を見られた法外な値段ではなく、公平な価格で交渉を進めることができます。

2-4.割高な価格で購入する必要がないケースとは

客観的に見たメリットがそれほど大きくない場合には、隣地でも割高な値段で購入する必要はないと言えます。
もちろん、隣地購入によるメリットが大きい場合でも、当事者が合意すれば通常どおりの相場で売買してもかまいません。
特に、空き家が増加していて買い手がつきにくいようなエリアでは、「買ってくれるだけでありがたい」というようなケースもあります。
このようなときの「通常の土地の相場」の調べ方は次章で解説します。

3. 隣の土地を購入するまでの具体的な流れ

隣地を購入するには具体的にどのような流れで進めればよいのか見ていきます。

3-1.【ステップ1】隣地の登記簿を調べる

隣地を購入したいときには、隣地の登記を取得して所有者を調べます。
隣に住んでいる人が必ずしも土地の所有者とは限りません。

（１）公図を取得して地番を調べる
隣地の登記の内容を調べるには、地番が必要です。
エリアによっては、地番は「住所」とは異なるのでご注意ください。
法務局に行って「ブルーマップ」という地図を見れば、地番が書いてあります。
また、ご自身の土地の地番がわかる場合には、ご自身の土地の番号を記載して「公図」を取得すれば隣地も記載されていることが多いです。
ただし、すぐ隣の土地でも、ちょうど公図の境目になっているときがあります（「字」が違うなど）。
よくわからないときは法務局でブルーマップの該当するページを探し、「この場所の公図や登記簿を取得したいのですが」と聞いてみると、交付申請書の書き方を教えてもらえます。

（２）隣地の登記簿を取得する
地番がわかったら、「登記事項証明書（通称：登記簿）」を取得します。
登記事項証明書の「権利部（甲区）」には所有者の名前や住所が記載されており、「権利部（乙区）」には抵当権などが記載されています。

建物があるときは、建物の登記事項証明書も取得してください。

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※登記の注意点

【共有について】
所有者の欄に「共有者　持分　2分の１」などと記載されているときには、複数の人の共有になっています。
隣地が共有のときには、売買の際に全員の同意が必要です。

【相続について】
相続手続きが済んでおらず、登記上の所有者が亡くなった人の名義になっているときには、売買の前に相続登記の手続きが必要です。

【抵当権について】
抵当権が設定されている場合には、金融機関から借りた住宅ローンなどの担保になっています。
隣地を売ってもらうときには、住宅ローンを全額返済して、抵当権を抹消してもらう必要があります。
返済は全額終わっているのに、抵当権の登記だけが残っていることもあるので、この場合には必要書類を揃えて登記抹消手続きだけ行ってもらいます。

【土地と建物の所有者が異なるとき】
土地と建物の所有者が違うときは、借地の上に建物を建てている可能性があります。
一定の地代を支払っているとき、建物所有者は「借地権」という強い権利を持っていることがあります。
非常に老朽化した空き家が残っているような場合にも、勝手に取り壊せないので、このような場合は隣地の購入に苦労する可能性が高いです。

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3-2.【ステップ2】周辺エリアの価格相場を調べる

一般的な土地の相場を調べる方法はいくつかあります。

（1）相続税路線価
相続税路線価は相続税・贈与税の課税のために使うもので、「全国地価マップ」（https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216）などで調べることができます。
路線価図に記載されているのは、１平米あたりの単価です。
相続税路線価は、一般的な取引相場の80％前後が目安なので、「相続税路線価÷0.8」を計算すれば、およその相場がわかります。
ただし、都心や人気の住宅地はこれよりも上がっていることがあります。

（2）固定資産税評価額
相続税路線価が付いていないエリアのときは、固定資産税評価額が目安になります。
土地を所有していると毎年市役所から送られてくる「固定資産税納税通知書」には、課税明細書が付いています。
ここに土地の「評価額」が記載されているので、その単価を参考にします。
隣地であればほとんど同じ水準ですが、間口が狭い、使いにくい形などの場合は補正が入るので多少変わります。
一般的には、固定資産税評価額は取引相場の70％前後が目安になっています。
つまり「固定資産税評価額÷0.7」を計算すれば、およその相場の検討がつきます。
ただし、郊外や過疎化の進むエリアでは、固定資産税評価額と同程度の相場ということもあります。
また逆に、都心などでは取引価格が目安よりも上がっていることも多いので注意してください。

（3）不動産売買サイトの売り出し物件を調べる
売り出し中の土地があれば価格の参考になりますが、値引きを見越して高めに売り出している可能性があります。
中古住宅付きの土地で、建物価格がゼロ円と思われるものがあれば、土地の価格の参考になります。

（4）不動産屋さんで聞いてみる
上記の相続税路線価は、相場をとらえる指標としてよく使われるので、「このあたりは路線価の1.2倍が相場だね」とか「路線価の2倍くらいに高騰している」といった話が聞けるかもしれません。

3-3.【ステップ3】交渉価格を決める

通常の相場がだいたいわかったら、隣地所有者にいくらくらいで交渉するか決めます。
隣地の購入によって再建築が可能になるなど、大きなメリットがある場合は、それなりに上乗せする覚悟が必要です。
それほどメリットは大きくない場合も、相場よりも少し高めで交渉すると話がまとまりやすいです。

3-4.【ステップ4】隣地の所有者に購入を打診する

隣地所有者が遠方の場合は手紙などで打診します。
相手方のタイミングもあるので、長期戦を覚悟しておくことも必要です。
売却の意思はあっても、相続手続きが終わっていないケースなど、手続き自体に時間がかかるケースもあります。

3-5.【ステップ5】売買契約を結んで登記する

直接売買の場合、自分で売買契約書を作成してもかまいません。
売買契約書には、売買金額に応じた印紙の貼り付けが必要です。
トラブルを防ぐため、契約書には代金、違約金、費用負担などを明記してください。
なお、売買契約書の作成は司法書士に依頼することもできます。不動産会社に契約書の作成のみを依頼する場合は、通常の仲介手数料よりも割引してもらえるケースが多いです。

売買契約を締結後、代金を授受して登記手続きを行い、所有者を変更します。
登記を変更するには、司法書士に依頼するのが一般的です。
登記手続きには司法書士報酬と登録免許税がかかります。

4. 隣地購入で知っておきたい5つのポイント

隣地の購入を考えているときは、次の5つのポイントを押さえておいてください。
・農地の購入には制限がある
・土地の利用についての法規制も調べておく
・税金が高い可能性がある
・住宅ローンは組みにくい
・不動産会社に仲介を依頼することもできる

それぞれ解説します。

4-1. 農地の購入には制限がある

隣の土地の登記を取得したときに、「地目」が「田」や「畑」のときは注意が必要です。
田や畑の場合、農地法による規制があるため、農地は農業従事者しか買えません。
ただし、市街化区域のときには、農地の取引の際に「農地転用の届出」をすれば済むので心配はいりません。

一方、市街化調整区域のときは注意が必要です。
農地を農地以外のものに変える「農地転用」の許可を得る必要があり、手続きのハードルは高いです。
市役所の中などにある「農業委員会」に行き、農地転用が可能な土地なのかどうか問い合わせてください。
地目が農地でも、現況がすでに農地ではなくなっている場合には「非農地」であることを証明すれば取引可能な場合もあります。

4-2.土地の利用についての法規制も調べておく

土地の利用方法については、都市計画法や建築基準法による様々な制限があります。
所有地の隣の土地でも、「用途地域」や建ぺい率・容積率が異なる可能性があります。
市役所の都市計画課の窓口やホームページで調べることができるので、改めて確認することをおすすめします。

なお、市街化調整区域は、基本的に建物の建築が制限されます。
自分の土地に住宅が建っているからといって、隣の土地にも建てられるとは限りません。
「昔から住宅が建っていた土地は建て替え可能」などの様々な特例制度があるので、都市計画課・建築指導課といった部署でご確認ください。

4-3. 税金が高い可能性がある

隣地購入後の税金には、固定資産税と不動産取得税があります。

（1）固定資産税・都市計画税の注意点
固定資産税・都市計画税は、土地や建物の所有者に対して毎年課税されます。
住宅の敷地については、固定資産税等が優遇される特例制度があります。

自分の所有する土地について「住宅用地」として税金の軽減を受けていて、隣地を購入して駐車場として利用するような場合に、隣地は「住宅用地」として税金の優遇を受けられないケースがあるので注意してください。
住宅の敷地と隣地がフェンスなどで仕切られていると、一体利用と認められない恐れがあります。
一体利用していると認められれば、購入した隣地も含めて住宅の敷地として軽減を受けられる可能性はあります。
住宅用地の買い増しについての書類の提出が必要な場合もあるので、市町村の資産税課（東京都は都税事務所）などに相談してください。

※住宅用地の税金優遇とは
住宅1戸あたり200平米までは小規模住宅用地として、固定資産税の課税標準額が6分の1、都市計画税は3分の1になります。
200平米を超える部分は、固定資産税の課税標準額が3分の1、都市計画税が3分の2とされます。

（2）不動産取得税の注意点
不動産取得税は、土地や建物を購入した人に対して課税されます。
6か月以上たってから、忘れたころに納付書が送られてくることもあります。

4-4.住宅ローンは組みにくい

住宅ローンは家を建てる目的のローンなので、更地の購入では原則的に対象外です。
隣地を購入し、家を建て替える際は、隣地の購入費用と建築費用を合わせて住宅ローンを利用できます。

ただし、例外的に、すでに所有している土地・建物と、隣地の両方に抵当権を設定して借入できるようなケースもあります。
また、住宅ローンが利用できないときは、事業用のローンなど別の制度を利用できるかもしれないので、金融機関に相談してみてください。

4-5.不動産会社に仲介を依頼することもできる

隣地の購入で、不動産会社に仲介を依頼することもできます。
仲介手数料は発生しますが、専門的な調査もしてもらえるので安心です。
なお仲介手数料の上限額は、売買代金400万円以上の場合は「売買代金×3％＋消費税」で計算できます。

隣地の所有者と交流があるなら、突然、知らない不動産会社から連絡されるよりも、直接話したほうが話をまとめやすいこともあります。
状況に応じて、仲介を依頼するかどうか決めるとよいでしょう。

5. 隣地購入をスムーズに解決する鑑定評価の依頼のコツ

隣地の購入では、適正な売買相場が見極めにくいので、交渉が長引くことがあります。
隣地購入で明らかにメリットが大きいならば、売主からは「高めに買ってほしい」と言われるはずです。
でも、具体的にどのくらい高めの価格にすればよいのか、判断は困難です。

「どうしても隣の土地を買いたい」という状況では、法外な値段で買わざるを得ないこともあります。
こんなときは、特に不動産鑑定を利用するとメリットが大きいです。
不動産鑑定士は依頼者から「高めにしてほしい/安めにしてほしい」と圧力をかけられても応じることはできません。
不動産鑑定士によって判断が分かれる部分があっても、一定の適正価格の範囲になります。
不動産鑑定評価は公正妥当な立場で行う義務があるため、鑑定を参考にすれば双方が納得して売買できます。
なお、鑑定評価額と同額で売買する義務はありません。
でも、専門家による鑑定評価額が出れば、鑑定とあまりにもかけ離れた金額で買ってくれとは言いにくくなります。

（１）買主が費用負担するケース

不当に値段を吊り上げられたくないときには、購入希望者の側が鑑定費用を全額負担すると申し出て、鑑定を取得するのも一つの方法です。
費用さえ負担してくれるなら、鑑定を拒む売主はあまりいません。

（２）売主と買主が折半で依頼するケース

「買主にとって都合のよい評価額を出してもらうんじゃないの？」と売主さんから疑われるときは、
売主と買主が連名で不動産鑑定を依頼し、費用を折半するのも有効な方法です。
「売主と買主の両方が鑑定の依頼者なので、不動産鑑定士は偏った評価書を書けませんよね」というように説得できます。
（もちろん、依頼者が誰であっても公正な立場で評価するのが不動産鑑定士なのですが。）

まとめ

隣地の購入では、値段が割高になりやすく、交渉がスムーズに進みにくいというデメリットがあります。
隣地購入の適正価格は、まず増分価値を査定し、その一部を上乗せして算出します。
割高な値段で購入する必要がないケースもあります。

隣の土地を購入する流れは次のとおりでした。
登記簿の調査→周辺相場の調査→交渉価格の検討→隣地所有者への打診→売買契約・決済・登記

隣地の購入で知っておきたい5つのポイントや、隣地購入をスムーズに解決する鑑定評価（限定価格）についてもご紹介しました。
双方が納得できる価格で隣地売買を実現するため、鑑定評価をうまく活用していただければ幸いです。